对市政协十四届五次会议第45130号提案的答复

张春红委员：

您提出的关于规范非普通住宅物业费定价机制及加强物业管理政策落实的提案收悉，现答复如下：

一、关于我市非普通住宅政策调整问题

《江苏省物业管理条例》第四十九条明确规定：“普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定；非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。”据此，物业服务收费区分普通住宅与非普通住宅，是现行地方性法规的明确规定，具有法定依据。在上位法相关规定未修改的情况下，我市将非普通住宅统一改为执行政府指导价，无法律依据。且根据目前执行的《江苏省定价目录（2023版）》，仍为仅普通住宅的前期物业公共服务收费属于政府定价内容，并未做任何调整。

在江苏省13个设区市中，仅有我市尚未出台地方性物业管理条例。我局始终高度重视并积极推动物业管理地方性立法工作，此前因立法计划统筹、国家及省级相关条例相继修订等客观因素，导致立法工作未能顺利推进。今年，《连云港市物业管理条例》已正式纳入全市立法调研计划，我局正有序推进立法调研、意见征集、草案起草等相关工作。前不久，国务院已明确启动《物业管理条例》修订工作，待新条例出台并对相关内容作出调整后，我局将第一时间响应国家、省、市相关法律政策要求，牵头会同市发改委、市场监管局等相关部门，全面梳理完善我市物业管理配套政策，积极推动制定符合我市实际、衔接上位法、回应群众诉求的地方性物业管理条例及相关规范性文件，切实规范我市物业管理工作，保障业主合法权益。

二、关于业主参与小区公共事务决策问题

我局始终将业委会（物管会）组建运行作为推动业主参与小区公共事务决策的重要抓手，先后制定《连云港市住房和城乡建设局关于做好住宅物业管理委员会组建运行工作的通知》《连云港市住建局关于印发《连云港市业主大会议事规则（示范文本）》的通知》，联合市委社会工作部制定《小区业主自治组织规范化建设指导手册》，多次组织街道、社区一线工作人员业务能力培训，指导街道社区健全业主委员会选举、履职、退出全周期管理机制，强化业委会成员履职培训与动态监督，不断提高业委会（物管会）组建运行质效。截止目前，全市969个专业化物业管理小区中，推动成立业委会（物管会）的小区825，占比85.14%。

针对业主大会召开难、表决效率低等现实堵点，我局依托“我的连云港”APP，开发打造了集公共收益管理、业主投票表决、业主满意度测评、物业维修资金使用管理等功能于一体的智慧物业管理平台，持续优化电子投票功能，简化投票流程、提升操作便捷性，不断扩大业主参与小区公共事务决策的覆盖面。截至目前，全市智慧物业管理平台上线项目1190个，其中住宅小区项目1046个，有效打通了业主参与小区治理的“最后一公里”。

同步推进透明服务，构筑信任桥梁。一是搭建公共收益管理平台，推进公共收益透明公开。引导各小区开设“公共收益透明账户”并接入全市统一的智慧物业平台，依托“我的连云港”APP开发公共收益管理平台，实现业主线上实时查询公共收益收支情况。

目前，全市已有960个物业小区开设透明账户，开户率达到99.1%，已实际归集入账公共收益3843万元。二是制定统一的公示模板，实现物业服务信息透明化。设计“1主（小区综合信息）9辅（物业管理区域情况；物业服务内容及收费信息；专项设施维保单位信息情况；物业费收支、物业共有部分经营情况；物业服务履约情况；公共水电费分摊；维修资金；装饰装修；车位）”标准化公示模板体系，引导小区物业公示信息全面、清晰、易读。三是推进物业服务可视化。参考宁波做法，下发《关于开展住宅小区物业服务内容可视化工作的通知》，制定物业服务标准公示模板，规范公示门岗值班、区域巡逻、楼道保洁、绿化养护、重点共用设施设备维护等服务内容的标准及频次，推动物业服务从“幕后”走向“台前”，保障业主知情权与监督权。

三、关于业委会成员资格问题

根据《民法典》及《物业管理条例》，业主享有被选举权，资格主要与业主身份相关。在现行法律和行政法规层面，并未将“按时缴纳物业费”设为参选业委会的法定前置条件。

《江苏省物业管理条例》第四十八条明确规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费。”按时足额交纳物业费，既是业主与物业企业签订物业服务合同约定的义务，更是法律明确规定的责任。实践中，部分业主以拒绝交纳物业费的方式表达对物业服务的不满，看似是维护自身权益的无奈之举，实则损害了其他按时交纳物业费业主的公共利益，也会影响小区公共设施维护、物业服务正常开展，最终损害全体业主的共同权益。业委会成员作为业主代表，理应主动履行法定义务，发挥示范引领作用。

我局始终积极推动物业服务质价相符，一方面严格要求物业企业按照物业服务合同约定，提供标准化、规范化服务，对服务质量不达标、群众投诉集中的物业企业依法督促整改、规范其履约行为；另一方面，积极引导业主树立依法履约意识，按时足额交纳物业费用，形成“物业履职、业主尽责”的良性互动。业委会作为业主大会的执行机构，其成员是业主群体的代表，应当严格遵守《中华人民共和国民法典》《江苏省物业管理条例》相关规定，主动按时交纳物业费，自觉维护全体业主的公共利益，带动广大业主积极参与小区治理，共同推动小区物业管理水平提升。同时，我局也将结合国务院《物业管理条例》修订进程，进一步完善业委会成员履职评价，兼顾业主合法权益与小区共治效能，推动业主自治与物业管理良性发展。

连云港市住房和城乡建设局

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2026年8月20日