对市政协十四届四次会议第44109号提案的答复

戴鸿鸣委员：

您提出的关于进一步完善存量房以旧换新相关政策的提案收悉，现答复如下：

一、以旧换新实施情况及成效

（一）联合出台房地产调控政策文件。2024年6月6日，我局联合市自然资源和规划局、市公积金管理中心出台《关于调整和明确促进市区房地产市场发展相关措施的意见》（连建发〔2024〕177号）文件，从支持支持市场化“以旧换新”、支持国有企业定向“以旧换新”、构建预告登记机制等三个方面实施“以旧换新”相关工作。购房补贴方面，对市区（不含赣榆区）转让二手住房一年内又购置新建商品住房的，予以补贴一次应缴契税额的100%；对规模以上企业的产业工人和大专以上学历购房人购买新建住房或首套二手住房的发放购房补贴，补贴应缴契税额的80%。

（二）开展地方国企“以旧换新”。采用国企收购模式实施存量住房“以旧换新”工作。市区范围内，由市城建控股集团成立一家二级公司——置新公司，通过筹集长期低息融资贷款，收购海州区和连云区存量住房并定向置换至市城建控股集团未销售新房，存量住房业主可采用一套或多套存量住房置换新房，置换总价不得高于所购新房总价的80%。收购的存量住房统一变更登记至置新公司名下，按照宜租则租、宜售则售、租售并举等多种渠道盘活。通过以上方式，加快一二手房联动、激发房地产市场活力、满足居民改善型住房需求。

（三）实施成效。以旧换新方面，自2024年“以旧换新”工作开展以来，全市“以旧换新”成交套数933套，13.61万平方米，成交金额15.7亿元。其中，城建集团成交套数649套，10.33万平方米，成交金额13.49亿元；今年以来全市成交套数372套，成交面积5.43万平方米，成交金额6.39亿元。其中，城建集团成交286套，成交面积4.38万平方米，成交金额5.64亿元。购房补贴方面，截至目前已累计发放购房补贴10562万元，惠及补贴8066件，有效促进一手房和二手房市场的联动。

二、以旧换新相关问题成因

（一）关于“旧”房收购范围小问题。截至目前，市城建集团已收购旧房10.09亿元、销售新房13.23亿元。划定的收旧范围和25年房龄要求是在兼顾企业经营发展、后期运营管理和规避相关风险等多方面因素后进行制定的。25年以上房源盘活渠道受限、资产运营管理困难，不利于国有资产保值增值；且需考虑金融机构收购旧房要求（位于城市核心、人口聚集、产业集聚等具有明显优势的中心城区）。

（二）关于“新”房区位相对集中问题。采用“国企收购”模式实施以旧换新政策的国有企业，应以去化自身楼盘为主，收购旧房并定向置换至本公司开发建设新房，以保障资金链持续延续。目前城建集团在售的经营性项目只有苍梧锦苑、金海福邸、城樾大境和金凤雅苑四个项目楼盘，已全部纳入换新项目范围。

（三）关于“新”的周边配套不足问题。换新楼盘主要位于花果山大道东侧，当前该区域商超、菜场、学校等配套服务不足，已在加快完善。

（四）关于置换过渡期长问题。换新项目中，金凤雅苑项目为现房，满足即买即交付条件；苍梧锦苑和金海福邸项目今年即可上房，城樾大境项目2026年具备上房条件。

（五）关于新旧价格差大的问题。目前收购旧房平均成本为1.06万元/平方米，销售新房平均成本为1.3万元/平方米，相差不足3000元/平方米；金海府邸项目多层均价9700元/平方米、高层均价7600元/平方米，较部分旧房小区价格更优惠。为降低客户置换成本，市城建集团已推出多项措施：一是苍梧锦苑、城樾大境等项目免费赠送车位和储藏间，成本价值不低于15万元。二是采用“国企收购”模式，将旧房款项直接拨付至新房作为首付款，客户只需补充20%-25%差额；三是出台“拼多多”“换押转贷”、支持三代以内直系亲属换房、三免贴心服务（免评估费、免中介费、免服务费）、契税和个人所得税全额申退（平均每套房源节省八万余元）、保留旧房学区3年等多项助力购房措施。

三、下一步工作计划

（一）扩大收购范围。根据2025年第13号市政府办公室会议纪要，2025年将在原海州区收旧范围基础上，增加连云区收旧范围，并适时扩大收旧范围，目标新增收购存量住房不少于500套。目前市城建集团已协调金融机构拓宽连云区收购范围（1家已成功收购连云区房源，另外1家正在积极争取中）。对于无物业公司管理的小区，市城建集团将开展实地调研、上会研究通过后纳入收购范围，满足置换群体置换需求。

（二）落实优惠措施。市住建部门将同市财政部门和城控集团落实好“以旧换新”相关工作，继续落实购房补贴政策，财政部门积极争取旧房装修、厨卫等局部改造购置上级补贴资金。市城建集团结合已推出多项措施，进一步降低客户置换成本，帮助旧房价格高出置换比例、旧房尚余贷款未结清等客户降低换房门槛和资金压力，满足改善型住房需求。

（三）加快配套建设。城建集团将协同润科集团（高新区片区开发公司）着力开展星海湖公园绿化亮化打造、袖海路道路建设、市体育中心升级改造、市青少年体育发展中心建设等片区提档升级工作，并积极利用新开发的高品质住宅配建商超、城市书房、玉女河公园等，力争为居民提供便利生活服务。同时，城建集团将加快文苑路学校等公益性项目落地，为打造优质居民生活环境提供支撑。

（四）完善置换流程。进一步完善现有置换流程，推动明确旧房评估、出售，新房选购、签约、交房等各环节节点，及时帮助解决手续办理过程中的各类问题。

（五）做好新旧衔接。市城建集团将推出旧房返租政策，置换群体可以低于市场的优惠价格居住至新房上房通知后1年，为新房装修、家具配备等事项提供充足时间。

（六）加大补贴力度。市财政部门将继续积极争取上级补贴资金，让百姓享受到切实的优惠，激发居民以旧换新需求。财政部门反馈已争取到位上级补助资金2756万元，可对我市旧房装修、厨卫等局部改造购置等予以补贴。

连云港市住房和城乡建设局

2025年7月16日