对市政协十四届五次会议第45209号提案的答复

民建市委会：

您提出的关于进一步加强物管小区物业收费管理的提案收悉，现答复如下：

一、当前物业收费管理工作开展情况

近年来，我局始终聚焦住宅小区物业服务质价不符、侵占业主公共收益、维修资金管理使用不规范等重点问题，细化工作举措、明确序时进度、压实部门责任，确保整治工作靶向推进。目前，我市物业服务收费实行政府指导价与市场调节价相结合的管理模式，普通住宅前期物业管理、保障性住房物业费，以及汽车停放费执行政府指导价，非普通住宅小区物业费实行市场调节价，收费标准由物业服务企业与业主通过合同约定确定。

日常工作中，我们持续开展物业行业常态化监管，督促物业企业落实收费公示制度，联合市场监管部门常态化开展收费乱象排查整治，畅通业主投诉维权渠道，有效规范了大部分物业企业收费行为。但随着城市化发展、小区物业服务迭代升级，部分老旧小区、小型物业项目仍存在诸多收费管理痛点：一是部分物业企业存在超标准收费、重复收费、违规收取装修保证金等问题；二是收费信息公示不规范、不全面，物业费收支、公共区域经营收益等关键信息更新不及时、不透明；三是部门协同监管机制不够健全，日常巡查、动态监管力度不足，违规收费查处力度有待加强；四是物业服务质价不符治理工作仍需研究优化监管措施。

二、已推进或计划改进措施

结合贵委的提案建议，为提升物业服务质量、规范行业经营秩序、保障业主合法权益，我局将联合各相关部门，已加快推进完善物业收费及服务履约监管执法，建立健全长效机制，全面加强物管小区的物业收费管理工作。

（一）多措并举提升物业管理服务质量

一是推进物业服务标准可视化。让业主知道“质”的标准是什么。制定物业服务标准公示模板，规范公示服务内容、标准及频次，包括门岗值班、区域巡逻、楼道保洁、绿化养护、重点共用设施设备维护等，推动物业服务从“幕后”走向“台前”，保障业主知情权与监督权。同时联合中国电信，在海州区20个重点小区试点监控系统接入电信平台，引入AI技术实时监测物业履约情况，以科技手段赋能监管增质提效。

二是强化党建引领作用。配合市委组织部、社会工作部制定《连云港市住宅小区物业服务“党建引领三方联动”机制工作指引》，建立社区党组织领导下，居委会、业委会（物管会）、物业企业协同参与的议事、执行、监督长效机制，凝聚小区物业管理治理合力。

三是组织县区住建、街道（乡镇）开展年度小区物业服务履约信用评价工作，并根据评价结果对小区实施分类管理。AAA级小区降低日常监督检查频次的基础上，协调法院为小区物业费诉讼开通绿色通道，快审快判，为好服务的维持保障物业费资金支持。对A级及“等外”的小区加大相关部门联合监督检查力度，对持续整改不到位的，由属地街道（乡镇）引导小区业主、业委会（物管会）组织召开业主大会予以解聘、重新选聘物业企业。

四是我局制定了《连云港市住宅小区物业服务退出工作指引》，指导各县区建立应急企业库，厘清针对不同退出情形采取对应应急处置措施，维护好小区物业更迭过渡期的基本稳定。

（二）落实全面公示制度，实现收费全程透明

规范统一公示内容。制定了统一的“1主9辅”公示模版，督促所有住宅小区在小区出入口、物业服务中心等显著位置按照公示模版，结合小区实际公开公示法定及合同约定事项，同时同步信息到智慧物业平台实现线上公示。

（三）强化部门联合监管，严厉整治违规乱象

一是建立常态化联合执法机制。由住建部门牵头，联合市场监管、街道（乡镇）、社区建立常态化巡查督查机制，开展物业收费专项整治行动，重点排查整治超标准收费、重复收费、捆绑收费、违规收取押金保证金、截留挪用公共收益等违法违规行为。对投诉集中、问题频发的物业企业，纳入重点监管名单，实行挂牌督办、跟踪整改。

二是健全信用监管体系。完善物业企业信用评价机制，将收费规范度、公示落实情况、投诉整改成效、业主满意度等纳入企业信用评分。对合规经营、服务优质的企业予以公示表扬、政策扶持；对存在乱收费、拒不整改、恶意侵害业主权益的企业，采取约谈、信用扣分等惩戒措施，情节严重的依法依规清退出市场，形成“守信激励、失信惩戒”的行业氛围。

三是强化动态日常监管。依托街道、社区网格化管理优势，落实属地监管责任，网格员常态化巡查小区收费公示、服务履约情况，及时发现、上报、处置收费乱象问题，实现小区收费问题早发现、早介入、早化解。

（四）畅通维权处置渠道，高效化解收费纠纷

一是优化投诉处置机制。整合12345政务服务热线、物业投诉专线、社区维权窗口等渠道，建立物业收费纠纷快速受理、限时办结、回访反馈闭环处置机制，对业主反映的收费不合理、公示不透明、服务不到位等诉求，做到当日受理、限时核查、及时回复，切实提升问题处置效率和群众满意度。

二是健全纠纷调解机制。组建由律师、协会、街道社区等专业人员组成的物业纠纷调解队伍，针对物业费争议、调价纠纷、公共收益分配矛盾等问题，开展常态化调解工作，减少矛盾激化，努力推动构建和谐的物业、业主关系。

（五）规范公共收益管理，保障业主合法权益

严格落实小区公共收益归全体业主所有的法定要求，在全市推进小区开设公共收益共管账户，并接入全市统一的智慧物业平台，依托“我的连云港”APP开发公共收益管理平台，实现业主线上实时查询公共收益收支情况。目前，全市已有835个物业小区开设透明账户，开户率达到87%，已实际归集入账公共收益1661万元。

三、下一步工作安排

下一步，我局将以此次提案办理为契机，正视短板、细化举措、狠抓落实，联合市场监管部门持续深化物业收费领域专项治理。一是常态化开展物业收费专项排查整治，常态化规范行业经营秩序；二是持续完善物业收费管理制度体系，健全标准化、规范化、长效化监管机制；三是强化物业企业常态化教育培训，引导企业诚信经营、规范服务，主动履行公示义务和服务责任；四是广泛开展物业收费政策宣传解读，提升业主维权意识和监督能力，构建“政府监管、属地负责、企业自律、业主监督”的多元共治格局。

连云港市住房和城乡建设局

　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2026年8月20日