各县、区人民政府，市各委办局，市各直属单位：

《连云港市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作流程和维修改造标准》已经市十四届政府第24次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

 

 

连云港市人民政府办公室

2018年6月27日

（此件公开发布）

 

连云港市国有企业职工家属区“三供一业”

分离移交工作流程和维修改造标准

 

按照国务院办公厅《转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》（国办发〔2016〕45号)、国务院国资委、财政部《关于印发〈中央企业职工家属区“三供一业”分离移交工作有关问题解答〉的通知》（国资厅发改革〔2018〕7号）、《关于做好2018年剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题有关工作的通知》（国资厅发改革〔2018〕11号)及《市政府办公室关于印发连云港市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交实施方案的通知》（连政办发〔2017〕102号）要求，依据国家、省相关技术规范和行业技术标准、市相关政策规定，结合我市实际，制订本工作流程和维修改造标准。

一、物业管理移交工作流程和维修改造标准

（一）物业管理移交接收

连云港市国有企业职工家属区物业管理由所在辖区街道办事处接收，并由街道办事处统一管理。

成片区的，可由街道办事处指导家属区成立业主大会，通过市场公开选聘物业服务企业进行管理；经街道指导仍不能成立业主大会和业主委员会的，可按《江苏省物业管理条例》规定，由街道办事处组织社区居委会、业主等代表组建物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责，选聘家属区物业服务企业；无法成立业主委员会的家属区，零星插花式或是零散分布的，由街道或社区进行托管，针对物业实际状况，组织专业机构提供保洁、门禁、清掏化粪池、下水道等单项或部分事项的有偿服务。

（二）移交条件

1. 移交的家属区内房屋产权清晰，已办理不动产证书（土地使用权证书、房屋所有权证书）。

2. 房屋完损等级达到要求。砖混结构的房屋使用年限大于20年的、钢混结构的房屋使用年限大于30年的，须进行房屋完损等级鉴定，鉴定为C级以下的房屋须先修缮加固，再进行移交，涉及到特殊情况另行处理。

（三）移交的范围和内容

1. 业主名册及房屋清册、竣工图、附属设施设备清册及合格证保修凭证等基础资料。

2. 未房改房屋产权及房屋使用人名册。

3. 物业维修资金。按照物业维修资金有关政策规定，物业管理移交前应按40元/㎡（带电梯的按60元/㎡）逐户补交物业维修资金，账目细分到户，补足补齐。

4. 物业移交接管及补贴费。由移交方移交至属地街道办事处。移交费用按照5元/㎡标准一次性缴纳，单个项目费用不足3万元的按3万元定补。补贴费用按照多层25元/㎡，高层按照36元/㎡向属地街道办事处缴纳，用于弥补物业管理移交过程中和后期、以及托管房屋的物业管理费用缺口和不足。

5. 物业服务用房。物业服务用房、车库和用于家属区居民服务的配套用房，一并移交至街道办事处纳入家属区的统一管理。

6. 家属区规划红线范围内经营性用房、未出售房屋及其他设施设备原则上一并移交，其租金及经营收入专项用于弥补家属区后期物业管理经费不足。

（四）家属区分离移交的维修改造标准

1. 屋面维修：对屋面防水层进行修补或者大修，确保屋面无渗漏，更换破损的隔热板；对城市主干道、快速路、城铁、高铁等沿线房屋进行平改坡。

2. 外墙防渗和出新：对破损的外墙进行修补，确保外墙无渗漏；对外墙墙面进行整体粉刷出新，并与区域色彩风格相协调；对破损的落水管、水斗进行维修和更换。

3. 楼道出新：粉刷楼道内墙，维修、油漆栏杆扶手，维修楼道窗。

4. 路面维修：新建和翻建小区道路，主干道摊铺沥青，支道摊铺混凝土路面，保证道路平整。

5. 管网改造：完善和疏通污水、雨水管网，保证排水畅通。

6. 环卫设施改造：彻底清理化粪池，根据需要新建、改造化粪池及配套管网、改造公共厕所，安装垃圾棚。

7. 增设停车泊位：因地制宜增设停车泊位。

8. 进行白蚁防治：对小区公共部位进行白蚁防治。

9.  住宅信报箱改造：更换破损的信报箱。

10. 增加楼梯道灯：根据实际情况增加楼道灯，灯具采用节能灯具，并注重长效维护管理。

11. 绿化改造：对小区内绿化进行修剪、移植和补植。

12. 完善配套物业服务用房：按照不低于小区总建筑面积4‰的比例配置物业服务用房，低于100㎡的按照100㎡配置。独立楼栋无法配置物业服务用房的，可以按照应配建面积，参照周边房屋销售价格的标准，以货币方式交由街道办事处统筹安排。

13. 建设休闲场所：修复、增添居民体育活动、休闲娱乐场所。

14. 对旧住宅区内各类违章建（构）筑物进行拆除，对破墙开店、开门进行封堵。

15. 安装监控探头，有条件的应接入公安联网系统。

16. 完成小区控源截污工程，实现雨污分流。

17. 改造小区路灯，并接入市政供电网络。

18. 修复、增补消防栓、灭火器等小区必备的消防设施，有必要的还需修复、建设或增配消控室、消防泵房等，确保小区消防正常使用。

19. 按相关规定应纳入整治改造范围的其他内容。

（五）移交工作流程

1. 开展移交调查。有关企业应当会同项目所在地街道办事处共同商议，明确移交区域范围。查清公用部位、公共设施基本情况。

2. 明确移交范围和条件。根据房屋权属性质情况，分清公有住房、公有住房的房改房、房改后已经转让等情况。同时，清点房屋及配套设施设备和相关场地，分类建立国有企业职工家属区物业设施分离移交项目的详细清册。

3. 评定房屋等级。对房龄大于20年的砖混结构房屋和房龄大于30年的钢混结构房屋，需开展房屋完损等级评定。

4. 明确改造内容。对照家属区分离移交维修改造标准，明确改造的项目、内容，并委托专业的可研编制和施工设计单位，设计工程改造方案。

5. 测算经费需求。移交企业和接收单位可协商委托工程咨询机构，编制维修改造工程预算。维修改造经费包括可研费用、设计费用、旧设施设备维修维护及拆除费用、新设备购置安装费用、施工安装费、监理费和审计费。经费需求可先按可研报告匡算的概算价格计算，最终按项目竣工后决算审计结果结算。

6. 签订移交协议。接收移交双方，根据确定移交范围、改造内容、资金需求、支付方式、改造工程施工组织、验收标准、双方的责任义务等约定签订移交协议，涉及相关资产移交的还应包含资产明细、账面价值、划转方式等事项。移交协议须报各县区（园区）政府（管委会）或其指定部门审核备案，并报市专项领导小组办公室备案。

7. 支付移交及维修改造经费。移交协议签订后，移交企业应该按改造资金需求向接收方预付改造经费。改造经费由县区政府或其指定的机构收取，专款专户，专项使用。

8. 结清物业维修资金。企业职工家属区移交前，企业应清理物业维修资金缴纳情况，按规定补足补齐，交存至物业维修资金代管机构，并提供分户明细等信息。

9. 组织整治改造。接收方根据移交协议，会同移交方按照基本建设程序要求办理项目施工手续。通过招标等方式，组织整治改造，并组织竣工验收。对于列入棚户区改造和旧城区改造范围的片区，可按照县区（园区）政府（管委会）的工作规划和年度计划，统筹组织实施。

二、供电移交工作流程和标准

（一）工作流程

1. 签订框架协议。移交企业与供电公司签订《“三供一业”供电分离移交框架协议》，就移交改造内容、改造标准、人员安置、舆情防控等进行约定。

2. 确定供电方案。移交企业与供电公司结合实际供电条件协商确定供电方案。内容包括供电电源、供电电压、电源接入点、电源进线方式、负荷性质、供电方式、电气主接线、批准容量、电能计量方式、安保措施等。

3. 工程设计。设计单位依据江苏省《居住区配电设施建设标准》，以及确定的供电方案完成工程设计和概算工作，设计完成后，移交企业与供电公司共同对设计方案进行评审。

4. 签署实施协议。移交企业与供电公司签署分离移交实施协议（一项目一协议），明确责任界面，约定移交改造范围、项目资金、工程质量及技术标准、通道资源与施工协调、建设与实施、移交设施的责任划分、历史遗留问题及争议处置等内容。

5. 工程实施。施工单位按照供电设施改造标准，组织开展工程建设改造，严控工程质量。

6. 竣工验收。施工完毕后，由施工单位提出申请，供电公司会同移交企业进行验收，验收通过后，供电公司组织送电。

7. 清算移交。移交企业委托有资质的中介机构开展项目审计，出具审计报告。完成项目审计后，供电公司与移交企业做好移交资产的财务清理、资产清查、产权变更等工作。

（二）改造移交标准。

坚持“因地制宜、充分利旧、标准适中”，确保技术合理、经济合算和运行可靠。按照我市经济发展水平、居民用电特点，合理确定改造标准。充分利用移交企业原有供配电设施、站址用房等，降低工程改造费用。原则上参照江苏省《居住区配电设施建设标准》（DGJ32J11-2005）执行，设备材料优先考虑国产优质产品，满足设计容量及用电发展需求，并留有合理余度。

（三）费用标准

移交改造费用包括改造工程项目的可研费用、设计费用、旧设备维修维护及拆除费用、新设备设施购置费用、施工安装费用、监理费用、审计费用等。移交改造费用按设计单位出具的工程概（预）算改造费用标准执行，最终由有资质的审计机构审定的金额为准。移交改造费用全部由移交方承担（其中政府补贴由移交方审领）。涉及电梯、水泵等重要用电负荷，移交企业需向供电公司缴纳高可靠性供电费用。

三、供水移交工作流程和改造标准

（一）适用范围

1. 在城市供水系统中纳入市“三供一业”企业名录中的职工家属区内供水设施。区域供水范围内的供水设施改造另行研究。

2. 供水设施包含自职工家属区规划红线至居民室内与室内原有管道连接。

3. 供水设施维修改造内容包括水表、供水管网和二次供水设备。

（二）编制依据。《建筑给水排水设计规范》GB50015、《二次供水工程技术规程》CJJ140、江苏省《居民住宅二次供水工程技术规程》DGJ32/J161、《江苏省城市公共供水行业反恐怖防范标准》、住建部、发改委、公安部、卫计委《关于加强和改建城镇居民二次供水设施建设与管理确保水质安全的通知》。

（三）基本要求

1. 供水设施改造本着规范、节约的原则，在满足安全条件的基础上，结合实际情况，考虑操作管理、维修检测等方面的要求。

2. 居住住宅二次供水设施改造后居民用户必须实行一户一表，水表出户。商业用户由移交企业自愿选择。

3. 供水设施改造工程采用的涉水产品应有国家或省、市卫生部门颁发的饮用水卫生许可证。

4. 二次供水设施改造过程应不影响用户正常用水，必要时采取临时供水措施保障正常供水。

5. 二次供水设施改造防寒措施应满足《省住房城乡建设厅关于加强全省建筑供水设施防冻保温工作的通知》、《连云港市城乡建设局关于加强我市新建居民住宅给水系统防冻保温设计的通知》等相关要求。

6. 二次供水设施民用生活水系统应独立设置，并尽可能有独立的建筑维护结构。建筑主体满足二次供水规范要求。

7. 二次供水设施应具有管网图、设备铭牌标识等基础技术资料。

（四）水质、水压

1. 供水设施改造后水质指标必须满足《生活饮用水卫生标准》GB5749要求。

2. 通过加压泵站供水的管道压力必须按照《二次供水工程技术规程》（CJJ140-2010）、江苏省《居民住宅二次供水工程技术规程》等国家、省、市规范标准执行。

3. 对于无法建设加压泵站的老旧小区通过管网改造等措施必须保证用户进水压力不低于0.05MP。

（五）改造标准

二次供水设施包括水表、供水管网和二次供水设备。

1. 水表

（1）对于原有水表，按照《冷水水表检定规程》JJG162规定，超过使用期限或未按规定进行定期检定的全部进行更换。

（2）多层建筑采用普通机械式水表。高层建筑宜采用具备远传抄读条件的智能水表。

2. 供水管网。供水管网包括一级表以下主管网、支干管网、住宅立管、水表井及表井内相关设施等附属设施内容。

（1）供水管材应选用球墨铸铁管、衬塑钢管、双金属复合管和埋地聚乙烯给水管，未采用上述类型规范的管道必须进行更新改造。

（2）原有供水管道管材符合要求时，检测居民住宅规划红线至居民入户前计量水表之间水量漏损率，漏损率≤5%的供水管网应予以保留，漏损率＞5%的供水管网应予以改造。

3. 二次供水设备

（1）水池（箱）。原有钢筋混凝土水池应采取不锈钢内衬；如需更换水池（箱），应采用食品级不锈钢水箱；当水池（箱）有效容积大于50m3时，宜分为容积基本相同的两格，并能独立工作；水池（箱）进水控制设置遥控浮球阀和电动阀门双重控制；水池（箱）的泄水管和溢流管的出口，不得直接与排水构筑物或排水管道相连接，应采取间接排水的方式。

（2）水泵。应设置备用水泵，宜采用大小泵匹配方式；每台水泵的出水管上，应装设远传压力表、止回阀、电动阀和手动阀门；水泵的吸水管上，应装手动阀门；吸水管和出水管上应装置减震装置，采用可曲挠橡胶接头。

（3）泵房内管道、阀门。泵房内管道、阀门改造包括进水管、出水管、旁通管、排水管、电动阀门、手动阀门、遥控浮球阀、减压阀等附属设施内容。管材选用不锈钢管或衬塑钢管，阀门选用软密封阀门。管材、阀门未采用上述类型规范的必须进行更新改造。管材和阀门满足要求时，对原有管道、阀门进行检测评估，经评估认定需要更换的进行更换。

（4）泵房门窗。泵房采用防火防盗门。防火防盗门尺寸应满足搬运最大设备的需要，窗户及通风孔应设防护格栅式网罩。

（5）电气、自控。控制系统应满足自动恒压变频供水功能；控制系统应能实现无人值班要求，具备远程监控功能；机泵控制箱（柜）应设置现场就地人工控制和自动控制的转换开关；应设置总等电位联结箱。对原有控制柜、线缆应进行检测评估，对于安装不规范、有安全隐患、不便检修的控制柜、线缆进行更换。评估结果良好的控制柜和线缆进行保留。

（6）附属设备。地下泵房内应设置一用一备的排水泵；泵房应设置通风设备，保证房间内通风良好；泵房内应设有清洗水池和水质检测龙头；泵房内部照明系统应满足日常检修要求；泵房的内墙、地面应选用符合环保要求、易清洁的材料铺砌或涂覆，室内地面应平整、防滑。

（六）费用标准

1. 改造费用。在进行二次供水设施改造时，建设安装费用按照市场定额进行费用测算，由各移交企业承担；改造工程中涉及到道路挖掘占用行政许可手续由家属区所属企业办理。

2. 运行维护费用。二次供水设施移交管理后运行、维护和管理费用按照《连云港市市区新建居民住宅供水设施管理暂行办法》《关于公布市区新建居民住宅供水设施建设、运行、维护和管理指导性收费标准（试行）》《连云港市市区新建居民住宅供水设施管理暂行办法实施细则》等相关规定执行，由各移交企业承担。

3. 供水设施改造、运行、维护和管理费用原则上不超过5800元/户。

（七）验收与移交

1. 按照“先移交后改造”的原则，移交企业与接收企业在分离移交协议中明确双方责任，经双方认可后签收移交协议。供水设施移交仅涉及运行、维护和管理权移交，不涉及产权问题。

2. 根据移交协议规定内容，接收单位对供水设施进行维修改造，移交企业要积极配合做好相关工作，提供建设用地和线路通道，做好职工群众思想政治工作，取得职工群众的理解和支撑，协调解决施工受阻、转供等问题，为维修改造创造条件。

3. 供水设施改造完成并经过验收后，报市城建局、物价局备案。

四、其他事项

本工作流程和维修改造标准由连云港市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作专项小组办公室负责解释。