我市土地混合开发与空间复合利用有了“操作指南”

近日，我市出台《连云港市区土地混合开发和空间复合利用规划管理暂行规定》（以下简称《规定》），围绕“优化土地功能配置、增强用地适应性灵活性”，为城市高质量发展和城市更新行动提供规划管理支撑。这是我市推动节约集约用地、提升国土空间治理精细化水平的重要举措，也是一份贯穿规划编制、供地、许可、核实、登记全流程的操作指南。

“出台该《规定》，是为了促进我市城市高质量发展、响应城市更新行动需求，加强土地混合开发和空间复合利用，优化土地功能配置。同时，增强土地使用的适应性和灵活性，坚持节约集约用地、公共利益优先。”市自然资源和规划局相关负责人介绍。近期在市开发区S242省道与交通主动脉黄海大道交界处的一地块项目实现“交地即拿证”，就是通过政策运用、推动土地混合开发利用，简化程序、优化流程，经详细规划动态维护，将片区存量地块由单一公用设施营业网点用地，优化为“公用设施营业网点+商业”混合用地，未来将为附近货车司机和周边职工提供传统加油以及购物、餐饮、休憩等便民服务，实现从单一用途向复合服务的转变。

在建设用地混合开发方面，《规定》提出三种实施方式：一是兼容用地，保持主导用途不变，允许配置一定规模辅助用途，兼容比例不超过15%，符合正面清单的可直接使用；二是混合用地，同一地块赋予两种或两种以上土地用途，混合比例大于15%且小于主导比例，符合正面清单的经详细规划动态维护后执行；三是弹性用地，地块性质暂不明确，在详细规划编制阶段预留两种及以上用地性质方向，出具规划条件时再确定，原则上不超过5%，连云滨海、花果山南等新区可适当增加。《规定》同时明确，兼容或混合用地一般不宜超过三种，商住混合用地商业功能占比应不低于5%。

《规定》还明确了兼容比例放宽情形，比如沿山沿海带状空间公共服务类用地兼容比例可提高到20%；城市更新片区兼容公共管理与公共服务、城镇社区服务设施、公用设施、社会停车场、公园绿地、广场用地等，兼容比例可提高到25%；单一工业用地中研发、中试、检测等产业用途和配套建筑面积占比可提高到30%，其中办公、生活配套不超过15%；新型产业用地配套用房用地面积不超过总用地面积的15%，地上建筑面积不超过地上总面积的30%。城市绿地、轨道交通站点一体化区域、交通枢纽、社区服务中心、商务科研片区、地下空间、港口码头用地等，在符合条件并经评估同意后也可放宽兼容要求。

《规定》突出增强详细规划实施弹性，探索“近期—远期”相结合的详细规划双图层机制。此外，《规定》配套兼容用地、混合用地、弹性用地和既有建筑功能转换四个清单。符合兼容用地正面清单的可直接使用，符合混合用地正面清单的经详细规划动态维护后执行，负面清单功能原则上禁止使用，不属于正负面清单的功能，需经分析评估并经自然资源部门同意纳入详细规划后方可使用。对于城市更新既有建筑功能转换，还明确转换方式与分类和管控要求，盘活焕新存量空间。对于既有建筑临时利用，经自然资源部门认定符合既有建筑功能转换正面清单的，无需办理规划许可。