对市政协第十四届一次会议第41116号提案的答复

刘艾国委员：

您提出的关于《关于促进房地产业健康发展的提案》的提案收悉，综合协办单位意见，现答复如下：

一、关于优化我市房地产市场金融监管与调控的建议。综合我局及连云港市发展和改革委员会、连云港市自然资源和规划局协办意见，已开展的工作有三个方面：一是2021年按照省委、省政府的统一部署，制定了《连云港市房地产市场调控“一城一策”工作实施方案》（连政发〔2021〕8号），同时，指导三县一区制定“一城一策”调控方案，明确了市、县（区）两级房地产市场调控的工作目标和工作措施，基本建立了我市房地产市场调控长效管理机制；为进一步优化我市营商环境，消除疫情负面影响，促进我市房地产市场健康平稳发展，市住建局牵头综合各部门意见，今年4月29日市房地产市场调控发展领导小组办公室发布了《关于促进连云港市房地产市场健康稳定发展的通知》，在经营性用地竞买方面，经营性用地竞买保证金缴纳模式由“出让金总额低于5000万元全部缴纳；出让金总额5000万元至1亿元缴纳5000万元；超过1亿元缴纳出让金总额的50%”调整为“缴纳出让金总额的20%”。缴款期限模式由“合同签订后1个月内一次性付清剩余土地出让价款”调整为“合同签订后6个月内一次性付清剩余土地出让价款”；在住房公积金方面，扩大住房公积金制度覆盖面和使用面，对灵活就业人员给予缴存补贴，吸引灵活就业人员参加公积金制度，助力灵活就业人员解决住房问题、改善居住条件，同时，提高公积金贷款工作质效，简化贷款申报材料，对在本市行政区域范围内购建房申请住房公积金贷款的职工，取消提供申请人及配偶（含未成年子女）住房公积金缴存地和购房地的查房证明，以职工家庭住房公积金贷款次数作为住房套数的认定标准；在商业贷款方面，明确首次购房首付比例按20%执行。引导商业银行逐步下调房贷利率、缩短审批放贷周期；在商品房预售规模方面，将市区原高新区范围及备案价高于12000元/平方米的项目、每次不少于3万/平方米的预售规模要求，调整为按幢审批发放；在开发企业信用管理方面，《通知》提出将扩大市区房地产开发企业信用考评A类覆盖面，将A类企业比例从10%调整为20%，使更多的房地产开发企业获得在预售进度条件、预售资金使用等方面的优惠政策；在商品房预售资金监管方面，在严格执行商品房预售资金监管制度的基础上，探索采取担保方式，释放一定数额资金用于房地产项目的建设和运营。二是我市已建立新建商品住宅销售价格、二手住宅销售价格、住宅用地价格、住宅租赁价格“四个价格”为核心指标，综合土地、信贷、财税、住房供应销售等为参考指标的房地产监测分析平台；同时加强房地产关键指标的动态监测，对明显偏离合理区间的县区进行提醒会商，对房地产市场出现的新情况、新趋势及时分析研究，提出相应的政策举措建议上报政府。三是2021年市银保监局、人民银行、住建局三部门按照《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》的要求，通过机构自查、监管核查等方式全面梳理我市经营用途贷款违规流入房地产领域情况，严肃问责相关人员，并从制度建设、信贷审批、资金用途监控等方面完善优化长效监管机制。

二、关于推进我市旅游业与房地产业融合发展的建议。依据连云港市文化广电和旅游局的协办意见，提出如下工作思路:一是准确把握文旅地产开发的核心。文旅地产是兼具明确产业定位、文化内涵、旅游休闲和一定社区功能的复合型开发项目，我市文旅地产开发时，在提供满足日常生活各种配套的同时，要深挖连云港特色的西游文化、山海文化、淮盐文化等文化资源，结合游客在观光、休闲、康养等方面的需求开拓创新，满足度假功能。因此我市发展文旅地产，要对全市可用地块的资源、面对的客源市场以及目标消费人群展开深入调研和整体策划，确定项目的主要功能、形象以及特色。二是正确认定文旅地产开发的方向。文旅地产开发与传统房地产开发存在较大差异，主要集中在功能不同、开发内容不同、产业链不同、开发内容不同、盈利模式不同等5个方面。文旅地产的开发，除了包括房地产以外，还涉及旅游、文化、养老、度假、研学等产业开发，涉及的产业链规模更大，范围更广，倡导的是区别于传统住宅的生活模式。另外，文旅地产是“地产开发+产业运营”模式的组合，与传统地产相比，文旅地产的开发面临更长的开发周期和投资回报周期？。连云港的文旅地产开发，必须要依托海滨城市特色，中医药、温泉、特色田园等优势资源，确定符合自身的发展定位，设计实际需要的开发模式。三是谨慎规避文旅地产开发的风险。根据法律法规以及政策文件的规定，我市文旅地产在开发中面临三方面风险，首先是用地风险，在建设用地符合规定的情况下，项目选址要满足人文环境和自然环境独特、交通顺畅通达、主要消费人群聚集等条件；其次是决策风险，基于文旅地产的特殊性质，在项目开发设计时就要从自身发展定位出发，解决主要功能、形象特色、开发模式、盈利模式等问题；再次是运营风险，文旅地产运营需要与文旅产业开发、立体品牌推广、综合投融资等机构合作，以创新思维，建立全方位的平台化运营体系，充分调动全市各行业的资源，才能为我市文旅地产发展护航。

整体来说，我市发展文旅地产业虽然大有可为，但有关部门需要进一步加强规划引领，开发单位要加强对文旅地产发展的了解，转变传统的开发思维，才能推动我市旅游业与房地产业深度融合发展。

三、关于推动实体经济与房地产业的互动发展的建议。已从两个方面开展了相关工作：近年来，我市陆续出台了一系列人才政策，包括《连云港市人才安居办法》《连云港市市区人才购房劵发放兑付操作细则》《连云港市人才购买商品住房实施办法》，通过发放购房补贴、提供人才购房房源等方式，支持高端人才购房置业，把人才留在连云港市安居乐业；我市正在制定《连云港市关于发展保障性租赁住房的实施意见》，《实施意见》拟明确土地、税费和金融等各项支持政策，建立起发展保障性租赁住房基础性制度，调动以各大用工企业为主的社会力量，多主体投资，多渠道供给，加快建设保障性租赁住房，加快解决产业工人群体的阶段性住房困难。《实施意见》预计2022年底前发布实施。

四、关于深化我市国有房地产企业改革的建议，依据连云港市国资委的协办意见，提出如下工作思路：一是支持城控集团、农发集团等以房地产为主业板块的市属监管企业，在加大房地产投资开发业务同时，主动承接保障房、人才房、公租房等政策性安置房建设任务，为政府分忧解难。二是支持城控集团盘活宾馆等存量资产，借助我市花果山等旅游资源优势，发展文旅业务。支持农发集团加快邻里中心布点，提升城市配套功能，方便居民生活。三是以国企改革三年行动为契机，加快完善有效制衡的公司治理机制，落实“三重一大”决策制度，通过混改等途径进一步激发企业活力，促进我市国有房地产企业健康发展。

连云港市住房和城乡建设局

2022年7月21日