《连云港市推进供给侧结构性改革补齐发展短板实施方案》解读4

灵活精准施策扩需求　推动房地产去库存

房地产业的链条长、关联度大、带动性强，化解房地产库存，促进房地产市场持续健康发展，对稳增长、调结构、惠民生、防风险等都很关键，是推进供给侧结构性改革的重要任务。我市应抓住当前宏观政策放宽的有利契机，乘势发力、配套施策、精准消化，着力去库存，逐步化解影响房市发展的深层矛盾，努力促进房地产业更好地为经济发展、城市建设和民生保障等服务。

一、情况和特点

近年来，我市房地产市场逐步走平，量、价总体均呈“稳中略升”态势。2013—2015三年间，全市、市区（不含赣榆，下同）房地产投资同比分别增长13.5%、8.7%、8.5%和3.4%、7.6%、12.9%；商品房销售面积分别增长19%、-21.8%、19.8%和9.7%、-29.9%、53%；成交均价分别增长6.2%、2.4%、4.3%和6.5%、2.1%、1.1%，市区商品房均价达6107元每平方米；商品房库存面积分别增长-3%、37%、11.9%和-13.5%、27.5%、6.8%。整体呈现以下特点：

1、库存压力相对较大。截止2015年底，全市商品房、商品住房累计可售面积达1287.2、754万平方米，同比增长11.9%、10.7%，去化周期达30.3和20个月，超出行业公认的18个月安全上限。去年，市区商品房销售走强，但销售量仍小于供应量，库存继续增加，达到598万平方米，去化周期达到28.5个月，高于徐州、淮安、盐城的25.2、19.6、16.7个月。此外，还有相当规模的房地产存量土地，潜在库存压力也较大。

2、结构矛盾较为突出。表现在非商品住宅、东部城区和县域库存等。截止去年底，全市非商品住宅库存533.2万平方米，占总库存41.4%，去化周期达112个月；连云区、市开发区商品房库存分别达146、80万平方米，去化周期达77、66个月；县域商品住宅库存总量达414万平方米，占全市的60%，同比增长25.1%，去化周期达22个月。尤其是，教育等公共资源配套好的房源抢手，而非优质学区房库存大、消化慢等特点较为突出。

3、负面影响值得重视。2015年，房地产业税收占全市地税收入的25.4%，占服务业总税收的46.7%，可见其地位举足轻重。而随着库存增加，土地出让明显放缓，近3年全市土地出让收益从248.7亿元降至135亿元，年均降幅达36%；2014年市场低潮时，全市房地产税收负增长，有的地方财政压力陡然增大；一些开发商资金链断裂造成问题楼盘乃至烂尾，引发社会矛盾，房地产开发领域信访量居高不下，占到全市信访总量的四成左右。

4、去库存的制约较多。从价格测算，以土地出让金每亩200—300万元、平均容积率3左右、建安成本每平米3000元左右计算，加上各项税费和财务成本等，市区很多楼盘的成本价达到每平米5000—5500元，与平均售价相差不多，有的甚至“倒挂”，开发商降价的意愿不强、空间不大；同时，人口总量、居民收入和公共服务配套等长期性问题难以迅速改善，商品房总需求也不太可能在短时间内显著增加，都给去库存带来一定困难。

二、原因和分析

房地产涉及经济社会发展的多个方面，形成商品房库存的原因是多元、综合的，需全面把握、辩证分析。从我市具体情况看，成因既有共性又有个性。

1、供给总量偏大。据统计，2006—2015的10年间，全市房地产用地供给总量达到3.3万亩，按人口比较，高出周边城市水平，特别是其中的前5年，土地集中供出，总规模达到2.7万亩，造成年度商品房施工面积分别达到648.4、967.6、1502、1541、1541万平方米，实际竣工可售的供给明显大出需求，加之近几年提高容积率客观上又增加了供给，积累了一定规模的库存。

2、集聚开发不够。客观上，城市扩张过快，一些楼盘建在新拓展区，缺乏交通、产业和公共服务设施等综合配套，影响销售。特别是，我市优质的教育、医疗等公共服务资源总量本就有限，近几年又出现向新海城区东区集中的趋势，助推了各板块的“冷热不均”。例如，绿地世纪城项目虽亏本销售，但去年成交量仍不足40套，去化周期高达100个月。同时，一些楼盘刻意追求配置商业、办公用房等增加盈利，加剧了非住宅商品房的过剩。

3、宏观形势不佳。我市房地产市场从2005年开始快速增长，供需均大量增加，但时间不长，2008年即遭遇了国际金融危机带来的经济下行压力，对房市产生深刻影响。此后，国家对房地产市场的调控几经反复，首付、利率等政策数度收紧、放松，房价下跌等舆论增多，“房产税”、房地产行业“营改增”等消息加剧了市场的不确定性，有意购房者谨慎观望，抑制了消费需求。

三、对策和建议

当前，国家放宽宏观政策，自上而下推动房地产去库存，我们应抓住用好这个机遇，统筹当前和长远、供给和需求、政府和市场等，综合运用多种手段有效化解商品房库存。

1、灵活、精准深化政策扶持

政策支持可直接刺激房产消费。2014年四季度以来，国家先后多次出台降息、利率打折、减免有关税收、降低首付等优惠政策，这是供给侧结构性改革的配套举措，利好房市，市级层面应抓紧出台相关实施细则，推动政策尽快见效。同时，还应乘势而上，深化扶持政策。一是购房补贴。据了解，宁夏、新疆等地对购房交易契税和商业个人住房贷款利息等进行补贴，宿迁去年8月出台了房地产消费《六条意见》，对在中心城区购房给予总房款1%—5%的补贴，并贴息房贷、利率打折。据有关部门测算，按上述比例补贴购房，地方财政收入总体仍有盈余，因此建议学习有关做法，研究出台差别化的补贴政策，针对库存压力较大的片区、楼盘和非住宅商品房等，以适当形式对购房给予补贴，促进潜在购买力释放。二是弥补教育等公共服务配套。这对去库存具有现实意义。当前，我市正在着力通过推进校长、教师交流轮岗来统筹使用教育资源，促进教育公平，建议在实施这一举措的过程中，有针对性地加强对库存压力较大片区的支持力度。教育部提出将推进“多校划片”，建议我市在落实过程中，适当向库存房倾斜，增强其吸引力。在此基础上，应充分关注公共资源配置失衡对房地产市场乃至经济社会发展全局的不良影响，优先安排、抓紧施策，逐步化解这一问题，特别是对已承诺建设的道路、学校、医院等配套设施应尽快补上。三是支持开发商降成本降房价。调研中开发企业普遍反映，除依法应缴税费外，由各类中介机构借审批项目之机收取的费用带来较大负担，以开发100亩土地为例，需支付项目申请报告10万元、节能报告4万元、环境评估报告8万元、维稳报告5万元、地质灾害评估6万元、地震评估20万元、氡检测费1万元、防雷图纸审查每平米0.9元等，并支付专家评审费用等，这与简化审批的精神背道而驰，更增加了市场负担，应予取消。同时，应进一步简化涉房行政审批，对市政基础设施配套费等可延期或暂缓征收，降低开发成本。当然，也应引导开发企业顺应市场、创新营销，多种形式让利促销。四是加强宣传。加强对房地产去库存的正面解读和引导，积极营造有利于库存消化的舆论氛围，发挥宣传对稳定预期、引导消费的积极作用，凝聚化解库存的合力。

2、主动、全面扩大有效需求

主要从四个方面努力。一是推动旧城改造、棚户区改造等形成更大购房需求。据了解，近几年我市拆迁货币化安置比例相对较高，少数项目达到70%—80%，其成因是拆迁货币补偿标准偏高，带来的突出问题是获取高额补偿后房屋购买力的外流，并未充分达到当初“拆旧房、买新房”的设想。因此，建议加大旧城改造、棚户区改造力度的同时，适当调整政策，一方面推动拆迁补偿标准“稳中下降”，另一方面暂停新建安置房，并对选择购买库存商品房解决安置问题的给出更有吸引力的条件，缩小两种安置方式差距，助力去库存。二是鼓励有条件的农民进城买房。根据规划，我市“十三五”末城镇化率将从目前的61%提高到68%，年均可增加7万城镇人口，按小康标准城镇人均住房建筑面积30平方米计算，年均可形成210万平方米的商品房需求，潜力很大。据了解，山西、山东、甘肃等地已明确出台政策鼓励引导农民进城购房，四川眉山出台的“眉七条”得到了建设部的充分肯定，其中，“试行农村宅基地自愿有偿推出”和“农村居民不仅可将农村住房抵押贷款购买住房，还将协调房产商补贴每平米200—300元”两条效果显著。因此建议，积极推行居住证制度，在购房补贴、信贷支持、家庭落户、子女入学、医保养老、土地权益等方面综合研究，出台相关政策，大力吸引农民进城购房。三是促进各类人才购房。房产是吸引人才的一大保障，利用去库存契机引进高层次人才也是“一举两得”。建议对各领域的人才资金进行适当整合，拿出一部分支持购房，分别针对新就业大学生，带项目、有资源的高层次领军人才购房等，安排优质房源、加大支持力度，促进房产购置，并从库存商品房中选购一批用作人才公寓房。四是积极从库存房中安排各类保障房。积极推行保障房配建、公共租赁住房与廉租住房并轨运营制度，继续推行共有产权式经济适用住房，增强市区中低收入家庭承租或购房的能力。逐步收储、采购商品房，作为公租房等保障性住房。发展住房租赁市场，对企业或机构收储存量房作公寓、宿舍或公共租赁住房的，给予税费支持。针对非住宅商品房库存压力较大问题，鼓励利用存量房发展旅游、养老、创业等地产，或将符合条件的房屋改造为社区用房、中小学和幼儿园、电商用房和都市型地产等。

3、适时、适度强化信贷支持

公积金贷款利率较低，是购房者的优先选择。目前全市公积金贷款占总房贷的26%左右，地位和作用比较突出，扩大公积金信贷规模、提高其便利化水平，可有效支持去库存。应推动公积金更好地创新融资。近年来，我市住房公积金通过创新推行商贷转公积金贷款、异地双向贷款、经济适用住房贷款贴息等10多项举措，有效支持了房地产市场发展，贷存比达到98%，去年“倒挂”7亿元，资金趋紧，影响了放贷。因此，建议学习省内一些城市做法，在控制风险前提下，通过“公转商”、授信、资产证券化等方式进行融资，不断扩大“总盘子”，增强信贷支持能力。应推动公积金更好地服务购房者。国内不少城市公积金贷款规模占到总量的50%左右，因此建议，积极支持和帮助公积金扩大归集面、增加资金归集量。积极研究放开公积金贷款次数限制，允许公积金贷款结清后即可申请再次贷款。继续推进制度创新，加强对自由职业者、农民工等购房人群的支持。应推动公积金更好地支持开发企业。资金链是开发企业的“生命线”。据了解，按现行规定，楼盘只有满足封顶、取得预售许可证、签约率不同区域达到50%或40%等三个条件才能申请公积金贷款，再加上轮候放款，开发企业的公积金回款周期有的长达数月，因而资金吃紧。当前，建议对信用评级较高的企业，适当放宽贷款受理条件，将网签率适当降低10%—20%，加快资金回笼。二手房贷款是实现资金腾挪进而带动新房销售的关键，应在当前“赎楼贷款”或“过桥资金”的基础上，探索实行抵押贷款随着房屋的转让而转让，同时提高贷款的便利化程度，缩短交易时间、减小交易风险、降低交易成本。商业贷款面广量大，应加强对各商业银行的协调，促进其增加信贷规模，放宽贷款条件，引导其以政策范围内最低利率、最便捷流程为广大购房者提供优质服务，增强去库存的信贷支撑。

4、阶段性、针对性调控市场供给

供给过量是当前房地产库存矛盾的主要方面。应围绕城市“集中、集约、集聚”发展，从供地、规划等各个层面科学调控供给，化解库存、理顺供需，推动房地产平稳健康发展。一是适当收紧“地根”。依法依规清理回收“供而未开”房地产建设用地，减少土地存量，化解潜在库存。保持供地节奏，实现有序供地事关全局，但应严格控制库存较大区域的增量，对热销区域也应审慎对待，积极运用“市场之手”进行价格调控。同时可考虑采取地块置换等办法，控总量、调结构，减少新供给对购买力的“虹吸”。二是加强规划控制。建议在摸清底数的基础上，以需求为导向，优化住房发展规划，选择在基础设施相对完善、城市功能配套较好的区域新建住宅，兼顾住宅与产业、商业和自然生态等空间的有机融合，并有计划减少办公和商业用房等供给，避免插花式开发等带来新库存。三是改善供给质量。库存也有结构性过剩因素，特别是随着生活水平不断提高和“全面二孩”政策放开等，市场对品质要求不断提高，对户型结构等也产生新需求。因此建议，引导开发企业增强精品意识，提高综合配套、环境绿化、建筑质量等，提高供给水平。当前，对批而未建的楼盘，可考虑在不突破原规划条件情况下，允许开发商根据需求适当调整容积率和房型设计等，既减少新增供给，又优化供给结构，并更好适应市场。