各县、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：

《连云港市“十一五”住房建设规划》已经市十一届政府第70次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

 

 

 

 

二○○六年十月二十六日

 

连云港市“十一五”住房建设规划

 

一、 总  则

 

根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）、《国务院办公厅转发建设部等部门做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）文件精神，结合我市城市化进程，制定本规划。

（一）本规划的规划区为连云港市市区，包括新浦区、海州区、连云区、连云港经济技术开发区等城镇区域，规划期限为2006年至2010年。在规划期限内，凡在规划区范围内进行的各项住房建设活动，应符合本规划及本规划的年度实施计划。与住房建设相关的各项政策、计划，应与本规划相协调。

（二）“十一五”期间，我市住房建设发展的指导思想是：以“三个代表”重要思想为指导，按照科学发展观的要求，落实和完善政策，正确引导消费，实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，改善住房供应结构，降低住房总价，提高城市居民特别是中低收入家庭对新建住房的支付能力，促进社会和谐发展。坚持深化改革，标本兼治，大力发展节能省地型住宅，推广住宅性能认定工作，推进住宅产业化进程；坚持突出重点，分类指导，区别对待，加快经济适用住房和廉租住房建设，积极发展住房二级市场和租赁市场；加强法治建设，进一步规范房地产市场秩序，促进房地产市场持续、健康发展。

 

二、住房建设市场需求分析

 

（一）全市经济发展回顾与展望

“十五”期间，全市综合实力和人民生活迈上新的台阶。2005年，全市实现地区生产总值456亿元，年均增长10.8%，城镇人均可支配收入达到10006元，城市化水平达到38%，累计完成全社会固定资产投资1115亿元，其中房地产开发5年累计完成投资78亿元。经济快速发展必然会给城市房地产业带来广阔的发展空间，城市支撑能力的增强为汇聚各类发展要素提供了良好的载体，同时对城市住房建设也提出了更大的需求。预计到2010年末，全市地区生产总值将突破1000亿，年均增长16%以上，人均地区生产总值达到2万元以上，全社会固定资产投资5年累计达到2600亿元以上；中心城区人口突破100万人，建成区面积达到100平方公里以上，城市化水平达到48%；房地产业增加值在2005年的基础上翻一翻以上。

（二）目前市区住房现状及“十五”住房建设回顾

至2005年底，市区共有住房总建筑面积2229万平方米，人均住房建筑面积31.8平方米，其中租赁公房占4%，原有私房占13.5%，房改房占49%，商品房占31.5%，其他房屋占2%。

“十五”期间，随着住房制度改革的不断深入，我市住房建设呈快速发展趋势。住房完成投资额由2001年的7.45亿元上升到2005年的22.1亿元，年均增长38.9％；住房施工面积由2001年126.45万平方米上升至2005年305.75万平方米，年均增长28.1％；住房竣工面积由2001年65.46万平方米上升至2005年96.7万平方米，年均增长14.28％；住房销售面积由2001年56.04万平方米上升至2005年118.99万平方米，年均增长22.84％；市场供求结构基本合理，住房发展呈现健康的态势。城镇居民生活明显改善，城镇居民人均住房建筑面积由2001年的19.29平方米上升到2005年的31.8平方米。城市化水平明显提高，城市化率由2001年33.64％上升到2005年38％。

（三）住房潜在需求理论分析

城市人均居住面积增长的需求：根据《连云港市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，至2010年，中心城市人口达到100万人，建成区面积由目前的70平方公里扩展到100平方公里以上。按照每年新增人口6万人、人均住宅建筑面积32平方米测算，年潜在需求约为192万平方米。“十一五”期间新增住房面积960万平方米左右。

（四）拆迁安置引起的住房需求

2006年，市区拆迁面积约为200万平方米，拆迁户数约1.02万户，2007至2010年市区每年拆迁面积约120万平方米，拆迁户数约0.6万户。据统计，拆迁居民中约1/3需购置新房，安置带来的新建住房（按照户均90平方米考虑）需求为：2006年约30万平方米，2007至2010年每年约18万平方米。“十一五”期间因拆迁需新增的住房面积约102万平方米。

根据住房潜在需求和拆迁安置住房需求分析，“十一五”期间，住房需求总量为1062万平方米。考虑住房潜在需求的不确定性，预计住房需求总量约850～1050万平方米。

 

三、住房建设原则

 

（一）总量控制与宏观调控原则

“十一五”期间，我市住房建设实行总量控制与宏观调控相结合的原则，重点发展普通商品住房、经济适用住房、廉租住房建设，组织建设好拆迁安置用房，严格限制低密度、大套型住房建设。在开发总量上实行严格控制，规划期内计划各类住房用地供应总量控制在1万亩范围（其中旧城改造项目住房用地供应量占20%），建设各类住房9.44～11.67万套，总建筑面积850～1050万平方米，城市居民人均住房建筑面积达32平方米。进一步整顿房地产市场秩序,严格控制房价过快上涨、抑制投机性购房、调整住房结构矛盾,实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定,保持房地产市场健康、稳定、持续发展。

（二）优化住房结构与稳定住房价格原则

“十一五”期间，我市住房建设以优化住房结构为出发点，以稳定住房价格为目标，解决普通居民需求，鼓励扶持中低价位、中小户型普通商品住房建设，不断完善城镇住房供应体系。廉租住房主要保障市区“双困”家庭住房需求，经济适用住房主要保障市区低收入家庭住房需求，中低价位、中小套型普通商品住房主要满足市区中低收入和中等收入家庭住房需求，其他商品住房主要满足中等以上收入家庭的住房需求。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到地区开发建设总面积的70%以上。拆迁安置住房、经济适用住房和廉租住房建设套型建筑面积必须在90平方米以下。普通商品房套型建筑面积在90平方米以下的必须达到开发项目建筑总面积的63%以上，占住房建设总量的51.03%。经济适用住房和廉租住房的年度开发建设总量必须达到当年开发建设总量的10%以上。拆迁安置住房建设按住房建设总量的9%安排。建立廉租住房制度，努力解决市区双困家庭住房需求。规划期内，市区住房价格升涨控制在地区当年经济发展升涨的同等水平之间。

（三）节能省地与生态环保原则

“十一五”期间，住房建设以建设节约型社会、节能省地型住宅为标准，以推进节能、节地、节水、节材和环保(四节一环保)为重点，加大成套技术集成的推广应用。依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规划要求的前提下，适当提高住房建设的容积率水平，原则上老城区开发项目的容积率控制在2.0左右，新开发地块的容积率控制在1.5左右。住房建设从项目的选址和土地利用、规划建筑设计、技术选择与优化、产品和设备的选择、施工组织与管理、住房的使用与维护等各个环节，提高资源利用效率，提高住房小区绿地率、湿地率，减少环境污染，改善居住环境，建设高品质、高档次、低价位、环境优美、居住舒适的居住小区，促进住房产业的可持续发展。

（四）重点突出与大力推进原则

“十一五”期间，我市住房建设要根据总体目标的发展要求,大力推进90平方米以下中小套型、经济适用住房、廉租住房和普通商品住房建设，调整住房供应结构，扩大中低收入家庭住房消费需求，拉动内需，努力形成新的经济增长点，同时保持适当的住房建设增速，并适度超前，努力使我市住房建设发展与我市经济发展水平相适应。

 

四、住房建设总体安排

 

（一）开发总量

根据市场需求预测和住房建设原则，“十一五”期间，市区规划区域内计划建成住房9.44～11.67万套，总建筑面积850～1050万平方米。其中经济适用住房0.94～1.17万套，总面积85～105万平方米，约占建设总量10%；拆迁安置住房0.85～1.05万套，总面积76.5～94.5万平方米，约占建设总量9%；各类普通商品房7.65～9.45万套，总面积688.5～850.5万平方米，约占建设总量81%。

根据我市“大开发、大建设、大发展”的形势以及各区的实际情况和发展趋势，市区住房建设任务安排具体为：

新浦城区：2005年底新浦区人口为36.9万人，占市区总人口52.6%，计划在规划期内建设住房4.3～5.3万套，总面积382.5～472.5万平方米（普通商品房309.8～382.7万平方米，各类政策性住房72.7～89.8万平方米），占市区住房建设总量45%。其中2006年完成住房建设0.78万套、70万平方米；2007年完成住房建设0.89万套、80万平方米；2008年完成住房建设1.0万套、90万平方米；2009年完成住房建设1.11万套、100万平方米；2010年完成住房建设1.22万套、110万平方米。

海州城区：2005年海州区人口为13.4万人，占市区总人口19%，计划在规划期内建设住房1.61～2.0万套，总面积144.8～178.5万平方米（普通商品房117.3～144.6万平方米，各类政策性住房27.5～33.9万平方米），占市区住房建设总量的17%。其中2006年完成住房建设0.14～0.22万套、13～20万平方米；2007年完成住房建设0.2～0.28万套、18～25万平方米；2008年完成住房建设0.33～0.41万套、30～37万平方米；2009年完成住房建设0.4～0.48万套、36～43万平方米；2010年完成住房建设0.53～0.59万套、47.5～53.5万平方米。

连云区和开发区城区：2005年底连云区及开发区辖区人口为19.9万人，占市区总人口的28.4%，考虑到“十一五”期间，该区域的经济发展速度等因素，计划在规划期内建设住房3.59～4.43万套，总面积323～399万平方米（普通商品房261.6～323.2万平方米，各类政策性住房61.4～75.8万平方米），占市区住房建设总量的38%。其中2006年完成住房建设0.56～0.61万套、50～55万平方米；2007年完成住房建设0.6～0.72万套、54～65万平方米； 2008年完成住房建设0.72～0.94万套、65～85万平方米；2009年完成住房建设0.84～1.04万套、76～94万平方米；2010年完成住房建设0.87～1.11万套、78～100万平方米。

（二）新安排地块

新浦城区：计划住房建设供应土地2880～3600亩。其中商品住房用地2333～2916亩，各类政策性住房用地547～684亩，地块以花果山西南地块和凤凰新城地块为主，以宋跳和解放东路两侧地块为辅。

海州城区：计划住房建设供应土地1088～1360亩。其中商品住房用地881～1102亩，各类政策性住房用地207～258亩，地块主要安排在锦屏山北侧、新建东路两侧和海连西路南侧。

连云区和开发区城区：计划住房建设供应土地2432～3040亩。其中商品住房用地1970～2462亩，各类政策性住房用地462～578亩，地块主要以市开发区、连云区的平山和西墅地块为主，以中山东路两侧地块和连岛部分地块为辅。

（三）旧城改造地块

“十一五”期间，旧城改造项目住宅建设的土地供应量约占总住宅建设土地供应量的20%，主要围绕解放路、海连路、盐河路、人民路、新海路、通灌路、南极路、海昌路、海棠路、北崮山大道、中山路等城市主要道路两侧进行改造建设，力争用5年时间基本完成棚户区拆迁改造。市区重点改造地块是：

新浦城区：南极北路、通灌北路、人民西路、解放东路、陇海东路（包括外仓街地块）、南城入口等道路两侧，以及东尚渔场、黄海机械厂、葵花街、新华广场（朝阳中路两侧）、陇海饭店周边等地块。

海州城区：海连西路两侧、海州钟鼓楼东侧、朝阳西路北侧、江化路两侧和海州西门周边、葡萄酒厂、石棚山小区、电化厂等地块。

连云区和开发区城区：中山东路南侧、海棠南路两侧、平山转盘周边、中山西路南侧、大港路北侧、北崮山大道两侧、海滨大道南端两侧以及中云、猴嘴等地块。

 

五、相关部门职责

 

（一）市规划局主要职责

根据国务院、省政府加强房地产市场调控有关政策，按照城市总体规划的要求，编制完善全市住宅用地控制性详细规划。坚持科学规划，合理安排套型布局，分城区把握好住房套型结构比例，具体落实到相关项目。对新建或改造住房建设项目的居住用地，明确提出住宅建筑套密度和住宅面积净密度，依据控制性详细规划出具套型结构比例和容积率、建筑高度、绿地率等规划设计条件。分片区合理规划拆迁安置用地，合理选择改造方案，使绿地、停车场等公共设施配套到位。合理规划设计普通商品房，严格限制高档住房。

（二）市国土资源局主要职责

充分发挥土地政策调控作用，适度调控住宅用地供应规模。制定和落实“十一五”期间住房供应计划和年度住房用地供应计划。重点保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和公共租赁住房（含廉租住房）的用地供应。向社会公布供地计划。严格限制低率度、大套型住房的土地供应，继续停止别墅类房地产开发项目供地和办理相关用地手续。加大对闲置土地的处置力度，依法征收土地闲置费或收回土地使用权。整顿和规范土地市场秩序。完善土地供应信息披露制度和发布机制。严格土地登记管理，凡无土地权属来源依据或者未缴清土地出让金及有关规费的，不得发放土地使用证。

（三）市建设局主要职责

编制“十一五”住房建设计划，加强房地产开发建设全过程监管，严格初步设计审查和工程质量监督，严格施工许可证发放制度。制定并落实建设节能省地型住宅的各种措施。加快旧城改造推进步伐，完善市政设施，大力发展普通商品住房，开展康居示范工程、住宅性能等级认定工作，促进住宅产业化进程。与市房产管理等部门共同做好房地产市场秩序规范整顿工作，严格控制房价上涨过快，抑制投机性需求，优化住房结构，保持房地产市场稳步发展。

（四）市房产局主要职责

坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，加强宏观调控，调整供应结构，建立多层次的住房供应体系，加大经济适用住房建设力度，加快廉租住房制度建设，进一步规范物业管理市场行为，严格商品房预售许可证发放制度，继续整顿规范房地产市场秩序，努力实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，促进房地产业持续、稳定、健康发展。

（五）市拆迁办主要职责

严格执行省发改委、建设厅批准的房屋拆迁计划，合理控制全市房屋拆迁规模，有效压缩因被动性需求增长过快的势头，切实控制市区房价上涨。

 

六、保障措施

 

（一）加强土地供应计划指导，保证中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应

按照可持续发展和节约集约用地的要求，科学编制“十一五”期间住房用地和年度住房用地计划，合理确定房地产开发土地供应规模。优先保证中低价位、中小套型普通住房用地的供应量，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房建设用地年度供应量占居住用地供应总量的比例不低于70%。对中低价位、中小套型普通商品房项目，土地的供应必须以招、拍、挂的方式确定开发建设单位。所供应的用地应做好前期工作，避免出让土地不能及时开发。要将中低价位、中小套型普通商品住房年度土地出让计划、地块位置、供房计划及开工、竣工面积和占住宅建设总量的比例，在媒体上公布，接受社会监督。停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地，制止违法囤积土地行为。依据闲置土地处置的相关法律、法规，结合本市实际，根据造成土地闲置的不同原因，采取延长开发建设时间、改变土地用途、进行土地置换、政府招标拍卖、依法收回并纳入土地储备等各类办法，对闲置土地积极予以盘活。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满两年未动工开发的，依法无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足l/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满一年的，按闲置土地处置。对拥有闲置土地而不按期开发建设的房地产开发企业，禁止在此期间再获取其他建设用地的开发使用权。对于有炒作土地行为的企业，要依法查处并取消其参加土地竞买的资格。

（二）加强开发项目规划指标管理，有序推进住房开发建设

建立住房建设规划实施的分级负责制，增强政策的执行效率，强化各级政府、各相关部门的住房管理责任。按照“区域平衡、年度平衡”的原则，市规划、建设部门根据住房需求实际情况，把住房套型结构比例总体要求统筹分解到各具体城区，具体落实到相关项目。对面向当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房项目，在土地供应前，市规划部门依据住房建设计划、近期建设规划及控制性详细规划要求，在出具开发地块规划方案或规划设计条件时，同时与市建设、国土、房产等部门共同提出住房销售价位、套型面积等控制性要求。

实行住房建设规划年度计划制度。以年度实施计划作为落实本规划的重要手段。年度住房实施计划确定的住房目标和住房建设用地的调控指标，是规划许可和用地审批的具体依据，对不符合年度住房实施计划的住房项目，规划部门不予核准规划选址。

（三）加强政策性住房建设与管理，逐步解决低收入家庭的住房困难

政策性住房建设由市政府统一规划，市、区政府及相关部门统一组织实施。新增政策性住房的建设规模、套数、房型、面积标准、装修标准，以及出售、出租、使用管理的相关办法，由市房产局统一制订。市、区两级政府都要建立廉租住房制度，不断加大对廉租住房建设的投入，认真落实从土地出让净收益中安排城镇廉租住房建设资金的规定。从土地出让净收益中用于城镇廉租住房建设的资金，按当年实际收取的土地出让总价款扣除实际支付的征地补偿费、拆迁补助费、土地开发费、计提用于农业土地开发的资金以及土地出让业务费后的余额5%安排。市财政、审计部门进一步加强廉租住房建设资金监管，多渠道筹集廉租住房保障资金，促进廉租住房建设资金合理、节约使用。

全面落实政府住房保障工作目标管理责任制，有计划、分步骤地解决低收入家庭住房困难问题，今明两年加大拆迁建设安置住房、经济适用住房和廉租住房建设规模。规范经济适用住房的建设和管理，严格执行《连云港市经济适用住房管理实施办法》，严格套型建设面积，严格准入标准，严格转让管理，认真落实经济适用住房签订购买合同起五年内不得转让的相关规定，使经济适用住房真正解决城区中低收入住房困难家庭的住房需要。积极培育住房二级市场，简化管理程序、减少办事手续、降低住房二级市场上市门槛，促进住房二级市场发展，优化资源配置，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。加强房地产中介服务行业管理，完善房地产市场中介服务体系，改进二手房网上交易系统，不断提高二手房交易率和办证率。

（四）坚持和谐发展，积极稳妥开展棚户区及城中村改造

按照“政府主导、市场运作、属地负责、条块结合、统筹兼顾、综合改造、区别对待、分类指导、积极稳妥、有序推进”的思路，每年由市旧城改造指挥部编制旧城区和城中村拆迁改造计划，列入区级政府年度任务，纳入目标管理，切实加大旧城区和城中村改造力度，将老城区做优做美。同时充分利用新海城区的行政聚集功能，拓展城市发展空间，建设以凤凰新城为代表的新的居住群。围绕孔望山城市公园，建设绿色生态居住区。高标准打造以墟沟城区、海滨新城及连岛为主的海滨风光带，完善配套居住体系，把东部城区建成以休闲、度假为主的精品居住区，全面提升城市居住环境和居住质量。

（五）加强商品住房建设管理，规范房地产市场秩序

普通商品住房开发建设，应积极探索完善中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式，推进中低价位、中小套型普通商品住房用地招标出让。坚决落实住房开发项目套型结构比例的规定，新建或改造住房建设项目，必须符合本规划及其年度实施计划中项目相关住房套型结构比例的规定。

加强商品房预（销）售合同管理，完善商品房销售合同网上备案系统，遏制炒房现象，建立商品房预售收入监管机制，维护买卖双方的合法权益。完善房地产统计和信息披露制度。建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，建立多部门参与的房地产市场预警与金融风险防范联合监测机制，增强房地产市场信息透明度，努力营造公正、公平、公开的市场竞争环境。

严格房地产预（销）售管理，各开发企业在预（销）售商品房时，必须在售楼处明显位置悬挂服务承诺牌和服务告知牌，向购房人公开承诺经营行为的合法性和真实性，并把购买商品房应当注意的事项公告购房人。

逐步提高商品房预售门槛。规划期内，应进一步深化住房销售制度改革，对新出让的商品住房项目，逐步推行竣工验收后销售的模式。

（六）加强拆迁计划管理，规范房地产拆迁行为

全市所有需要拆迁的房地产开发项目，在没有列入拆迁计划或没有落实拆迁安置房源和补偿金不到位的情况下，一律不得拆迁。对违反拆迁年度计划或未经拆迁许可擅自实施拆迁，未与被拆迁居民签订拆迁补偿协议即将房屋拆除，或以停水、停电、停气、停暖、阻断交通、破坏相邻公用设施和暴力胁迫等手段，强迫被拆迁人签订协议或搬迁以及违法进行拆迁评估等行为，公安部门应当配合市区拆迁管理部门依法查处。深入贯彻《信访条例》和《城镇房屋拆迁信访案件结案息访工作指导意见》，及时化解拆迁矛盾，维护群众合法权益。

（七）坚持正确的舆论导向，引导居民合理消费

加强对房地产市场宏观调控政策的宣传，引导广大群众树立正确的住房消费观念。各级政府、城市规划、建设、房地产等部门，要充分发挥信息发布的主渠道作用，积极配合新闻宣传部门，加强房地产舆论引导，把握正确的舆论方向，树立科学消费观念，营造良好舆论环境。

 

七、附  则

 

（一）本规划自批准之日起生效。

（二）本规划由市建设局负责解释。

 

附件：1. 连云港市“十一五”期间住房建设任务分解表

      2. 连云港市“十一五”期间住房建设年度计划

3．连云港市“十一五”期间住房用地年度计划

4．连云港市“十一五”期间住房建设供地年度计划

    5．连云港市“十一五”期间政策性保障用地年度计划